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瑕疵担保責任とは…?

不動産の取引の際によく耳にする言葉ですが、その説明は例によって専門用語が並び、一般の人には少々分かりづらいかもしれません。しかし不動産を買う、または売る一般の人にこそ重要な言葉であり、その内容を正しく知っておくことは自分の身を守ることにつながります。

 

瑕疵担保責任を簡単に言うと、家を買い、住みだした後に欠陥住宅と分かった場合、売主に修理してもらえるかもし重大な欠陥で住むことができなければ、契約を取り消してもらえるか。ということなのですが、どんな欠陥でも、いつ欠陥に気付いても…というわけではありません。

 まず瑕疵(かし)とはどの程度の欠陥なのか?これは、一般に要求される性能品質備わっていない事とされていますが、目に見えない部分や、実際に住んでみないと分からないものに限られており、引渡しを受ける前に注意していれば分かっていたと思われるものはその対象ではありません。例えば、『雨漏り』は雨が降る日でないと分からないし、『柱の腐食』は内壁を剥がしてみないと分かりません。それ以外には、『白蟻による侵食』や、『排水がうまくいかず床下に浸水する』などといった事が考えられます。

 また、設計図書通りに建てられていない、説明を受けた通りの性能を有していないなどの施工機能の面においても瑕疵と認められます。

 では責任を負う期間はどの程度なのでしょうか。民法では買主が瑕疵に気付いた時から1年と定められています。この『瑕疵』が引渡しの時点で既にあったことが必要条件ですので、住宅の場合、住み始めて何十年も経ってから気付いた欠陥が引渡し時点に既にあったことを証明する事は難しく、また、売主が何年にも渡って保障の責任を負い続けることは大きな負担となるため、責任を負う期間は10年と定められています。更に、特約を設けることによって期間を短くすることができるのですが、その内容は大まかに3つのパターンに分けることができます。

1.売主が個人の場合。

2.売主が不動産業者で、買主が個人の中古住宅の場合。

3.新築住宅の場合。

 

1.売主が個人という事は、一般的には中古物件の取引になります。 その場合、民法以外に縛られる法律はなく、瑕疵について責任を負う義務はありませんので、瑕疵担保責任は負わないとする特約も有効です。ただし、引渡し時に瑕疵を知っていて、わざと買主に告げなかった、などの場合には、特約は無効になり、民法が適用され、10年間は(買主が気づいてからは1年)売主が責任を負わなければなりません。

 

2.売主が不動産業者で、買主が個人の場合は宅地建物取引業法(以下、宅建業法)が適用されます。宅建業法では売主である業者は瑕疵担保責任引渡し日から2年間は負う義務があります。したがって、責任の期間を2年未満とする特約は無効となり、民法に従うことになります。ちなみに買主も不動産業者である場合は、宅建業法での縛りがないため、免責の特約を付すこともできます。

 

3.新築住宅の場合、2000年に施行された住宅品質確保促進法によって、売主は、引渡より10年間は責任を負わなければなりません。買主は個人に限らず、業者間であっても適用され、期間を短縮する特約は無効となります。

 

 つまりざっくり言うと、新築を買ったら、10年不動産業者から中古住宅を買ったら最低2年個人から買ったら責任は問えない。と言えます。ただし個人同士の取引の場合、免責の特約は売る方にとっては有利ですが、買う方にとっては不利といえ、契約に際しては双方の納得が得られる範囲で特約を設けることができることを知っておきましょう。また、売主が瑕疵について知らんかった場合(無過失)であっても、責任を負わなくてはならないこと。もしも瑕疵を知っていて買主に伝えていなかった場合(有過失)には、特約は無効となり、民法が適用される事も併せて覚えておきましょう。