滋賀エリアを中心に京都・大阪の不動産の鑑定評価・分析・物件調査業務

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不動産鑑定事務所|滋賀・京都・大阪

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鑑定評価業務

 不動産鑑定評価業務についてご紹介します。

  不動産の価格は一般的な“相場感”が形成されていないことも多く、このような場合に、適正な価格を見通すことが求められます。

 この適正な価格を求める過程こそが、鑑定評価業務とされています。不動産の鑑定評価が求められる主なケースとしては以下のものが挙げられます。

不動産鑑定評価業務

時価評価

決算時の時価額把握のための鑑定評価

 法人決算時における貸借対照表に記載する不動産の時価額を把握するための鑑定評価で、時価より簿価が大きく異なる場合に、適正な貸借対照表とするために時価額での資産計上が必要になります。

 これに対応するために鑑定評価をとることでより実態に即した貸借対照表となります。

購入・売却時の鑑定評価

 不動産の購入・売却時に、その根拠となる価格の把握のために鑑定評価をとることで適正な不動産の価格が判定できます。

保有資産の時価把握のための鑑定評価

 保有資産の時価額(適正な価格)を把握する必要がある場合のに鑑定評価を行い、保有資産の適正価格の把握が可能となります。

相続時評価

遺産分割時の鑑定評価

 遺産分割に際して、相続人の間で資産配分を行う場合に、根拠となる適正な価格の根拠としての鑑定評価

相続税算定のための鑑定評価

 相続財産の相続税を算定する場合の時価額を把握するための鑑定評価

相続税対策のための鑑定評価

 相続が発生する前に、事前に所有する不動産の時価額を把握するための鑑定評価

地代・家賃の鑑定評価

現に借りている地代改定のための鑑定評価

 賃貸借契約が継続中の地代改定のため、改定後の適正な地代額が必要となる場合の鑑定評価。

土地を借りる場合の適正な地代の鑑定評価

 新たに土地を賃貸借する場合に、新規の賃料(地代)を算定する場合の鑑定評価。

家賃改定のための鑑定評価

 賃貸借契約が継続中の地代改定のため、改定後の適正な家賃額が必要となる場合の鑑定評価。

定期借地権の名義変更に伴う適正地代にかかる鑑定評価

 定期借地権の売買・譲渡に伴う名義変更後の適正な地代相当額を算定するための鑑定評価

公的評価

地価公示

 地価公示は、地価公示法に基づく制度であり、毎年1月1日時点における正常な価格を公表する制度です。不動産鑑定評価制度及び公的土地評価制度の根幹で、以下の土地評価を行う場合の基準となっています。

 地価公示価格との均衡に十分留意することが義務づけられており、公示価格は不動産鑑定評価額決定のための重要な指標となっています。

都道府県地価調査

 都道府県地価調査は、国土利用計画法による土地取引規制における価格審査の規準及び同法に基づく規制区域内の土地の取引価格の算定の規準とすることを目的とし、毎年7月1日時点における正常な価格を調査公表する制度です。

 都道府県地価調査は、地価公示を実施している区域を含む全国において実施されており、実質的に地価公示制度を補完する役割を担っています。

相続税評価

 相続税等の課税価格の算定に係る土地の価額は、「当該財産の取得の時における時価による(相続税法第22条)」とされており、時価の評価の原則と各種財産の具体的な評価方法については財産評価基本通達に定められています。

 また、納税者が申告する際に土地の時価を的確に把握することは一般的に困難であるため、納税者の申告の便宜と課税の公平を図る観点から、同通達に基づいて相続税路線価が定められ公表されています。
この路線価は、その評価割合を公示価格水準の80%程度とされ、その均衡化・適正化が図られています。

固定資産税評価

 固定資産税の課税標準額の決定は、原則として市町村長が行うものとなっており、市町村長は、総務大臣が定めた固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続(固定資産評価基準)によって、固定資産の価格を決定します。

 固定資産税の賦課基準となる課税標準額は地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格の7割程度とするとされています。

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